A rövid távú kiadás – Airbnb, Booking.com és társai – sokak számára vonzó: turistaszezonban egy jó helyen lévő lakás többet hozhat pár nap alatt, mint egy hónap hosszú távú bérletből. Csakhogy adózás szempontjából ez egészen más világ, mint a hosszú távú, lakás célú bérbeadás. Ebben a cikkben tisztázzuk, miért számít ez jellemzően vállalkozási tevékenységnek, hogyan adózik a jövedelem, mi a helyzet az ÁFÁ-val (itt van a legtöbb buktató), és mikor éri meg inkább egy üzemeltetőnek hosszú távra kiadni.
Miért vállalkozási tevékenység – szemben a hosszú távú bérlettel?
A hosszú távú, lakás célú bérlet passzív bevétel: átadod a lakást, a bérlő ott lakik, te a saját vagyonodat hasznosítod. A rövid távú kiadás viszont a lengyel adóhatóság (a KIS, Krajowa Informacja Skarbowa) értelmezései szerint jellemzően több ennél: a vendég nem egyszerű bérletet, hanem komplex szállásszolgáltatást (usługa krótkotrwałego zakwaterowania, PKWiU 55) kap – ágyneművel, törölközővel, takarítással, kulcsátadással, esetleg recepcióval.
Ez a szervezett, folyamatos, haszonszerzésre irányuló jelleg (a Prawo przedsiębiorców és az szja-törvény 5a. cikk 6. pontja szerinti fogalom) teszi gazdasági tevékenységgé (działalność gospodarcza) – jellemzően CEIDG-bejegyzéssel. Fontos árnyalat: ha valaki tényleg csak kiadja a lakást pár napra, mindenféle többletszolgáltatás nélkül (nincs takarítás, recepció, csak a kulcs), egyes KIS-értelmezések szerint az még najem prywatnynak minősülhet (ryczałt 8,5%). Amint azonban belépnek a szálláshely-szolgáltatás elemei (takarítás, ágyneműcsere, fogadás), az már vállalkozás. Platformon, rendszeresen, szezonálisan kiadva ez a jellemzőbb.
Hogyan adózik a jövedelem?
Ha vállalkozási tevékenységként adózol, három forma közül választhatsz:
| Forma | Kulcs | Jellemző |
|---|---|---|
| Átalányadó (ryczałt) | 8,5% 100 000 zł bevételig, felette 12,5% | Költséget nem vonhatsz le; a bevétel után adózol |
| Lépcsős adózás (skala podatkowa) | 12%, majd 120 000 zł adóalap felett 32% | Költség levonható; 30 000 zł adómentes sáv |
| Lineáris (liniowy) | 19% | Költség levonható; nincs adómentes sáv |
Melyik éri meg? Ha kevés a költséged, gyakran a ryczałt a legjobb (nincs adminisztrációs teher a költségekkel). Ha sok a leírható költséged, a lépcsős vagy a lineáris jöhet szóba. A lineáris 19% annak előnyös, aki más forrásból már kimerítette a 12%-os sávot – például munkaszerződésből már ~120 000 zł feletti adóalapja van, így az e feletti jövedelme a skálán már 32%-kal adózna. Ilyenkor a rövid távú kiadás jövedelmére a 19% kedvezőbb.
Vállalkozást indítanál a rövid távú kiadáshoz? A szabo.pl könyvelőiroda magyar nyelven végigvezet az egyéni vállalkozás (JDG) bejegyzésén az elejétől a végéig – a CEIDG-regisztrációtól az adóforma és az ÁFA-státusz megválasztásán át a havi könyvelésig. Foglalj időpontot: szabo.pl – konzultáció / időpontfoglalás.
ÁFA – itt van a legtöbb buktató
1. Alanyi mentesség 240 000 zł-ig. 2026. január 1-jétől az alanyi ÁFA-mentesség (zwolnienie podmiotowe) értékhatára 200 000 zł-ról 240 000 zł-ra emelkedik (ustawa o VAT 113. cikk). Éves bevételed e határ alatt választhatod a mentességet – a szálláshely-szolgáltatás nincs kizárva belőle.
2. De az EU-ból vett szolgáltatások ÁFÁját mentesként is meg kell fizetned. Ez a leggyakrabban elfelejtett szabály. A Booking.com és az Airbnb külföldi (uniós) cégként vonja le a jutalékát – ez a te oldaladon szolgáltatás-import (import usług). A platform számláját ÁFA nélkül állítja ki (fordított adózás, odwrotne obciążenie), de emiatt neked kell a lengyel ÁFÁt megfizetned utána – még akkor is, ha egyébként alanyi mentes vagy. Ehhez VAT-UE regisztráció és VAT-9M bevallás kell. Vagyis a jutalék nem „ÁFA-mentes”: a rá eső lengyel ÁFA a te terhed, fordított adózással.
3. 8% a szálláshely ÁFÁja – külföldi cégnek is. Ha ÁFA-alany vagy, a szálláshely-szolgáltatás 8%-os ÁFA-kulcs alá esik (PKWiU 55). És ami fontos: akkor is 8% lengyel ÁFA, ha a számlát egy másik EU-országbeli vállalkozásnak állítod ki. Ennek oka az ÁFA-törvény 28e. cikke: az ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás ott adózik, ahol az ingatlan van – vagyis Lengyelországban. (Igen, jól emlékeztél: ez a 28e cikk.) A szálláshely nem „száll át” a külföldi vevőre fordított adózással, mert helyhez kötött.
4. Levonás – de az étel-italé nem. Ha ÁFA-alanyként működsz, a tevékenységhez vásárolt legtöbb termék/szolgáltatás 23%-os ÁFÁja levonható (bútor, felszerelés, javítás, takarítószer stb.). Kivétel viszont a vendéglátás: az ÁFA-törvény 88. cikke szerint a szállás- és vendéglátó-szolgáltatások (usługi noclegowe i gastronomiczne) – tehát a vendégeknek biztosított étel-ital, kávé, tea – ÁFÁja nem vonható le.
Alternatíva: kiadom hosszú távra egy üzemeltetőnek
Ha nem akarsz a vállalkozás, az ÁFA és a napi vendégkezelés terheivel bajlódni, egy bevett megoldás: a lakást hosszú távra, egy üzemeltető cégnek (operator) adod ki, amely a rövid távú kiadást intézi (marketing, vendégek, takarítás, adók). Ekkor te a lakást csupán hosszú távra bérbe adod – ez a te oldaladon najem prywatny marad, amely átalányadóval adózik: 8,5% 100 000 zł-ig, felette 12,5% (ehhez lásd a hosszú távú bérletről szóló cikkünket).
Mire figyelj oda?
- A szerződés valódi, hosszú távú bérlet legyen az üzemeltetőnek – ne te nyújtsd a szálláshely-szolgáltatást, különben a te oldaladon is átminősülhet vállalkozássá.
- Fix bérleti díj vagy bevételmegosztás (revenue share) – a fix díj kiszámíthatóbb, a megosztás kockázatosabb.
- Rögzítsd, ki viseli a károkat és a kopást, a berendezés állapotát (jegyzőkönyv), és a felmondás feltételeit.
- Ellenőrizd az üzemeltető megbízhatóságát (referenciák, mióta működik), és hogy rendben adózik-e – a te ingatlanod jó hírén is múlik.
Összefoglalva
A rövid távú kiadás (Airbnb, Booking) a többletszolgáltatások miatt jellemzően szálláshely-szolgáltatás, azaz vállalkozási tevékenység – szemben a passzív, hosszú távú lakásbérlettel. A jövedelem ryczałttal (8,5% / 12,5%), skálán (12/32%) vagy lineárisan (19%) adózhat; a 19% annak jó, aki máshonnan már a 32%-os sávban van. Az ÁFA a fő buktató: 240 000 zł-ig lehetsz alanyi mentes, de a Booking/Airbnb jutalék után fordított adózással akkor is fizetned kell a lengyel ÁFÁt; a szálláshely 8%-os ÁFÁja külföldi cégnek is lengyel ÁFA (a 28e cikk miatt), a vendégek étel-italának ÁFÁja pedig nem levonható (88. cikk). Ha mindezt el akarod kerülni, hosszú távra kiadhatod a lakást egy üzemeltetőnek, és a te bevételed marad a kényelmes najem prywatny (8,5% / 12,5%).
Jogszabályi alapok
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT): a gazdasági tevékenység fogalma az 5a. cikk 6. pontjában; az általános skála (12/32%, a 120 000 zł-s sávhatár) a 27. cikkben; a lineáris 19% a 30c. cikkben. Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.
- Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym…: a szálláshely-szolgáltatás és a najem átalányadója (8,5% / 12,5%). Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930.
- Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (VAT): az alanyi mentesség és a 240 000 zł-s értékhatár a 113. cikkben; az ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás teljesítési helye (helyben adózik) a 28e. cikkben; a szállás- és vendéglátó-szolgáltatások ÁFÁja levonásának tilalma a 88. cikk 1. bek. 4. pontjában; a szolgáltatás-import (fordított adózás) a 17. cikkben. A szálláshely 8%-os kulcsa a törvény 3. mellékletében. Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535.
Hivatkozások (felhasznált források)
- Wynajmistrz.pl – Wynajem krótkoterminowy – czy to działalność gospodarcza? (a najem vs. szálláshely-szolgáltatás megkülönböztetése): https://wynajmistrz.pl/wynajem-krotkoterminowy-czy-to-dzialalnosc-gospodarcza/
- Tarłowska – Najem krótkoterminowy 2026: podatki, VAT, KSeF i formalności (adóformák, kulcsok, ÁFA): https://tarlowska.pl/publikacje/podatki-najem-krotkoterminowy-2026
- Noclegowo – Najem krótkoterminowy a odliczanie VAT (8% ÁFA, Booking-jutalék fordított adózása): https://wspolpraca.noclegowo.pl/najem-krotkoterminowy-a-odliczanie-vat/
- PodatkiBezRyzyka.pl – Zwolnienie podmiotowe z VAT: limit 240 000 zł od 2026 r.: https://podatkibezryzyka.pl/zwolnienie-podmiotowe-z-vat/
- KIS – Interpretacja indywidualna z 14 kwietnia 2025 r. (rövid távú bérlet mint najem prywatny, ryczałt 8,5% 100 000 zł-ig), sygn. 0115-KDST2-1.4011.83.2025.1.NC.