,

Hosszútávú lakásbérlet – szerződés és adózás a bérbeadó szemszögéből

·

admin

Ha Lengyelországban hosszú távra, lakás céljára adod ki az ingatlanodat, a jó döntések már a szerződéskötésnél eldőlnek: milyen formában adod ki, magánszemélynek vagy cégnek, lakhatásra vagy üzleti célra – és ezek után hogyan adózik a bevételed. Ebben a cikkben ezt a négy kérdést vesszük végig. (A szerződés gyakorlati részleteiről – közművek, közös költség, kaució, javítások – külön, részletes cikkünk szól: Kiadom a lakásom – amit főbérlőként tudni érdemes.)

A bérleti szerződés és a melléklet

A jó írásos bérleti szerződés (umowa najmu) mellé mindig készíts mellékletet: az átadás-átvételi jegyzőkönyvet (protokół zdawczo-odbiorczy) részletes berendezés-listával (spis wyposażenia), a lakás és a gépek állapotával, valamint a mérőórák állásával, fotókkal dokumentálva. Ide tartozik a kaució összege, a rezsi elszámolásának módja és a felmondási okok is. Mit érdemes pontosan rögzíteni és hogyan, azt a Kiadom a lakásom cikkünkben tételesen leírtuk – érdemes onnan indulni.

Najem okazjonalny – legyen vagy ne?

A najem okazjonalny („alkalmi bérlet”) a bérbeadó erősebb védelmét szolgálja: a bérlő közjegyzői okiratban (akt notarialny) aláveti magát a végrehajtásnak, és megjelöl egy másik lakást, ahová nemfizetés esetén kiköltözhet – így a kilakoltatás sokkal gyorsabb, mint a rendes bérletnél. Cserébe több adminisztrációval jár (közjegyző, nyilatkozatok, bejelentés az adóhivatalhoz 14 napon belül).

Mikor éri meg? Ha tartasz a nemfizető, „beülő” bérlőtől, vagy hosszabb, bizonytalanabb bérletre adsz ki, a najem okazjonalny biztonságot ad. Rövid, jól ellenőrzött, megbízható bérlőnél az egyszerű szerződés is elég lehet. Fontos korlát: a najem okazjonalny csak természetes személlyel (magánszeméllyel) köthető, aki nem üzletszerűen bérel – céggel nem. A részletekért lásd külön cikkünket: Najem okazjonalny.

Magánszemélynek vagy cégnek adom ki?

A bérlő személye több mindent befolyásol:

  • Najem okazjonalny: ahogy fent írtuk, csak magánszemélynek köthető. Ha a bérlő egy cég, ez a védelmi forma kiesik (a cég-bérbeadói párja a najem instytucjonalny, az viszont üzletszerű bérbeadóknak való).
  • Számlázás, dokumentáció: a cég jellemzően számlát/rachunek-et kér a könyveléséhez, és a szerződést is alaposabban átnézeti. Magánszemélynél ez egyszerűbb.
  • Használat és ingatlanadó: ha a cég a lakást irodának, székhelynek vagy üzleti célra használja, az magasabb ingatlanadót vonhat maga után (lásd a következő pontot). Ha viszont a cég a saját dolgozója lakhatására bérli, a lakás továbbra is lakófunkciót tölt be.
  • ÁFA: a lakás céljára, hosszú távra bérbe adott lakóingatlan bérlete ÁFA-mentes (ustawa o VAT 43. cikk 1. bek. 36. pont). Ha viszont cégnek adod ki, amely azt továbbadja (albérletbe), az már nem a bérlő „saját lakhatási célja”, így ott az ÁFA-mentesség nem feltétlenül áll fenn. Magánszemély bérbeadóként, aki átalányadózik és az ÁFA-értékhatár alatt van, ez ritkán okoz gondot – de céges bérlőnél érdemes tisztázni.

Lakás célra vagy gazdasági tevékenység céljára?

Ez a különbség leginkább az ingatlanadóban (podatek od nieruchomości) csapódik le, és a különbség óriási:

  • Lakófunkció (a bérlő ott lakik): a lakóingatlanra a lakás szerinti, alacsony kulcs vonatkozik – 2026-ban nagyságrendileg ~1,2 zł/m².
  • Gazdasági tevékenységre elfoglalt helyiség (a bérlő ott vállalkozást folytat, pl. irodát rendez be): a gazdasági kulcs él, amely 2026-ban max. 35,53 zł/m² – vagyis akár közel harmincszoros a különbség.

A lengyel gyakorlat szerint az a döntő, hogy a lakás ténylegesen lakófunkciót tölt-e be, nem önmagában az, hogy a tulajdonos vagy a bérlő vállalkozó. Ha tehát magánszemélyként, lakhatásra adod ki, marad az alacsony kulcs. Ha a bérlő ott ténylegesen üzleti tevékenységet végez, az érintett rész átminősülhet.

Fontos kötelezettség: ha a használat módja megváltozik (pl. a lakásból részben iroda lesz), a tulajdonosnak 14 napon belül be kell jelentenie az önkormányzatnak az IN-1 adatlapon (informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych). A magánszemély ez alapján határozatot kap az adóról.

Hogyan adózik a bérleti bevétel?

2023 óta a magánszemély bérbeadó (najem prywatny) bevétele kizárólag átalányadóval (ryczałt) adózik – a korábbi „általános szabályok szerinti” (skálás) választás megszűnt. A kulcsok:

  • 8,5% az éves 100 000 zł bevételig,
  • 12,5% a 100 000 zł feletti részre,
  • házastársaknál közösen 200 000 zł a határ (a felosztástól függetlenül).

Két gyakorlati tudnivaló a befizetésről:

1. Pénzforgalmi elszámolás. Az átalányadó alapja a ténylegesen megkapott bérleti díj. Vagyis nem az számít, mikor volt esedékes, hanem mikor folyt be hozzád. Amit például augusztusban kaptál meg, annak az adóját a következő hónap 20-ig, szeptember 20-ig kell befizetned.

2. Havi (vagy negyedéves) befizetés. Az átalányadót főszabályként havonta, a tárgyhót követő hónap 20-ig fizeted (kisebb bevételnél negyedéves fizetés is választható, a negyedévet követő hónap 20-ig). Az év utolsó időszakának adója – a december, illetve a IV. negyedév – a következő év január 20-ig esedékes.

3. Éves bevallás – PIT-28. A teljes évről a PIT-28 nyomtatványon számolsz el. A benyújtás határideje a következő év április 30. (a 2025-ös évről tehát 2026. április 30-ig).

Segítünk a bérleti bevétel adózásában. A PIT-28 elkészítése és a havi átalányadó rendben tartása magyar nyelven is gördülékeny lehet: a szabo.pl könyvelőiroda webshopjában szezonban időpontot foglalhatsz a PIT-28 bevallás elkészítésére, illetve konzultációra. Foglalj időpontot itt: szabo.pl – időpontfoglalás / konzultáció.

Összefoglalva

Hosszú távú, lakás célú bérbeadásnál a jó szerződés + részletes melléklet (átadás-átvételi jegyzőkönyv) az alap – ehhez a Kiadom a lakásom cikkünk ad kész vázat. A najem okazjonalny erősebb védelmet ad, de csak magánszeméllyel köthető. A bérlő személye (magánszemély vagy cég) hat a szerződésformára, a számlázásra, az ÁFA-ra és az ingatlanadóra. Ha a lakás lakófunkciót tölt be, marad az alacsony ingatlanadó-kulcs (~1,2 zł/m²), üzleti használatnál viszont a sokszoros gazdasági kulcs (2026-ban max. 35,53 zł/m²) fenyeget – a használat megváltozását 14 napon belül be kell jelenteni az IN-1 adatlapon. A bevétel átalányadóval adózik (8,5% / 12,5%, párnál 200 000 zł-ig 8,5%), pénzforgalmi alapon: a befolyt díj adóját a következő hónap 20-ig fizeted, az éves PIT-28-at pedig április 30-ig adod be.

Jogszabályi alapok

  • Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: a najem prywatny átalányadója (8,5% / 12,5%, a 100 000 / 200 000 zł-s határ), a havi/negyedéves befizetés és a PIT-28. Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930.
  • Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (VAT): a lakás céljára szóló, hosszú távú lakóingatlan-bérlet ÁFA-mentessége a 43. cikk 1. bek. 36. pontjában. Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535.
  • Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: az ingatlanadó (podatek od nieruchomości), a lakó- és a gazdasági kulcs, valamint az IN-1 bejelentési kötelezettség (14 nap). Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31.
  • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów…: a najem okazjonalny a 19a–19e. cikkekben. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

Hivatkozások (felhasznált források)

Címkék: , , , , , , , ,

One response to “Hosszútávú lakásbérlet – szerződés és adózás a bérbeadó szemszögéből”

  1. Kiadom a lakásom pár napra – az Airbnb és a Booking adózása – Lengyelországba jöttem

    […] távú kiadást intézi (marketing, vendégek, takarítás, adók). Ekkor te a lakást csupán hosszú távra bérbe adod – ez a te oldaladon najem prywatny marad, amely átalányadóval adózik: 8,5% 100 000 zł-ig, felette 12,5% (ehhez lásd a hosszú távú […]