,

Najem okazjonalny – az „alkalmi bérlet” Lengyelországban

·

admin

Ha albérletet keresel Lengyelországban, előbb-utóbb szembejön veled a najem okazjonalny (nagyjából „alkalmi bérlet”) kifejezés. Ez egy különleges, törvényben szabályozott bérleti forma, amelyet elsősorban a bérbeadó védelmére hoztak létre: a bérlő már a szerződéskötéskor, közjegyzői okiratban aláveti magát a kilakoltatásnak, így vita esetén a tulajdonos hosszú per nélkül, gyorsabban visszakaphatja a lakását. Cserébe viszont szigorúbb formai követelmények és néhány buktató is társul hozzá – mindkét fél számára. Ebben a cikkben végigvesszük, miben más, mint egy egyszerű bérleti szerződés, milyen előnyökkel és hátrányokkal jár a főbérlőnek és az albérlőnek, mik a formai (és költség-) követelményei, és mire számíts a felmondásnál.

Ez a cikk az albérlet kereséséről szóló írásunk folytatása – ott általánosságban is szó volt a najem okazjonalnyról, itt most a részletekbe megyünk.

Miben különbözik egy egyszerű bérleti szerződéstől?

A „hagyományos” bérleti szerződéssel (umowa najmu zwykła) szemben a najem okazjonalny több ponton eltér – ezek adják a lényegét:

  • Közjegyzői alávetési nyilatkozat. A bérlő közjegyzőnél nyilatkozik arról, hogy aláveti magát a végrehajtásnak (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Ez a dokumentum a kulcs: vita esetén ez teszi lehetővé a gyorsabb kilakoltatást.
  • Kötelező adóhivatali bejelentés 14 napon belül. A bérbeadónak a bérlet kezdetétől számított 14 napon belül be kell jelentenie a szerződést az adóhivatalnak – enélkül elveszti a najem okazjonalny nyújtotta védelmet.
  • Nincs téli kilakoltatási védelem. A szokásos bérletnél november 1. és március 31. között főszabályként nem lehet kilakoltatni; a najem okazjonalnynál ez a védelem nem érvényes.
  • Nem kell szociális lakást biztosítani. A bérlő a szerződésben megjelölt „pótlakásba” kerül, nem a tulajdonosnak vagy az önkormányzatnak kell szociális bérleményt (lokal socjalny) adnia.
  • Kaució legfeljebb 6 havi díj (a szokásos bérletnél a törvényi maximum 12 havi – bár a gyakorlatban mindkettőnél jellemzően egy havi).
  • Csak határozott időre és csak magánszemély bérbeadóként kötheted (vállalkozás nem), legfeljebb 10 évre.

Formai követelmények – mi kell hozzá?

A najem okazjonalny akkor „érvényes” mint alkalmi bérlet (vagyis akkor jár vele a gyorsabb kilakoltatás lehetősége), ha az összes formaság megvan. Ha bármelyik hiányzik, a szerződés a gyakorlatban egyszerű bérletként viselkedik.

A három kötelező melléklet

  1. A bérlő közjegyzői alávetési nyilatkozata (oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji) – közjegyzői okirat (akt notarialny) formájában, a Polgári perrendtartás (Kodeks postępowania cywilnego) 777. cikke alapján. Ebben a bérlő vállalja, hogy a szerződés megszűnése után önként kiüríti a lakást.
  2. A pótlakás megjelölése (wskazanie innego lokalu) – a bérlő megnevez egy másik lakást, ahová kilakoltatás esetén költözni tud.
  3. A pótlakás tulajdonosának hozzájárulása (oświadczenie właściciela a beköltözéshez) – annak a másik ingatlannak a tulajdonosa írásban hozzájárul, hogy a bérlő szükség esetén oda költözhet. A bérbeadó kérheti, hogy ezen az aláírást közjegyző hitelesítse.
Foto: Kaboompics

A 2. és 3. pont a gyakorlatban a legnagyobb akadály a bérlő oldalán: kell valaki (rokon, barát), akinek van ingatlana, és aki hajlandó „menekülőcímként” vállalni téged.

Bejelentés az adóhivatalnak – a 14 napos határidő

Ez a leggyakrabban elfelejtett, mégis kritikus lépés a bérbeadó részéről: a bérlet kezdetétől számított 14 napon belül be kell jelenteni a szerződést a lakóhely szerint illetékes adóhivatal vezetőjének (naczelnik urzędu skarbowego). A bejelentés intézhető online (e-Urząd Skarbowy), személyesen vagy postán.

Foto: Malte Luk

Ha a bejelentés elmarad, a szerződés nem veszíti el automatikusan minden erejét, de a bérbeadó elveszíti a najem okazjonalny lényegét: a gyorsított kilakoltatás lehetőségét – a szerződést innentől úgy kezelik, mint egy hagyományos bérletet. (A bérleti bevétel adózása ettől független kötelezettség marad.)

Járulékos költségek

  • Közjegyzői díj. Az alávetési nyilatkozat közjegyzői díja (taksa notarialna) törvényileg maximált: nem haladhatja meg az adott évi minimálbér 1/10 részét. 2026-ban a minimálbér 4806 zł, tehát a plafon kb. 480 zł + 23% ÁFA (≈ 590 zł). A kiadmányokkal (wypisy) együtt a teljes költség jellemzően 400–600 zł körül alakul.
  • Ki fizeti? Ez megállapodás kérdése. Leggyakrabban a bérbeadó állja (hiszen az ő védelmét szolgálja), de előfordul a bérlő általi vagy megosztott fizetés is.
  • Adó. Maga a bejelentés ingyenes; a bérleti bevétel után a bérbeadó adózik (jellemzően átalányadó, ryczałt).

A főbérlő szemszögéből – előnyök és hátrányok

Előnyök:

  • Gyorsabb, biztosabb kilakoltatás nem fizető vagy maradni akaró bérlő esetén – nem kell évekig tartó pert vívni a kiürítésért.
  • Nincs téli védelem és nincs szociálislakás-kötelezettség – a bérlő a megjelölt pótcímre kerül.
  • Összességében nagyobb biztonság, ezért sok tulajdonos ma már csak így ad ki lakást.

Hátrányok:

  • Formaságok és költség: közjegyző, három dokumentum, és a szigorú 14 napos adóhivatali határidő – ennek elmulasztása a védelem elvesztésével jár.
  • Csak magánszemély adhatja ki így, és csak határozott időre.
  • Nehezebb bérlőt találni: nem mindenki tud (vagy akar) pótcímet és annak tulajdonosi hozzájárulását hozni.
  • A „gyorsaság” a valóságban relatív (lásd lentebb a felmondásnál) – a kilakoltatás még így is hónapokig húzódhat.

Az albérlő szemszögéből – előnyök és hátrányok

Előnyök:

  • Könnyebb lakást találni: sok bérbeadó kifejezetten csak najem okazjonalny formában ad ki, így ez sokszor a belépő a jobb ajánlatokhoz.
  • Teljesen legális, „fehér” szerződés: mivel az adóhivatalba be van jelentve, biztosan hivatalos, bejelentett bérleményed van – ez jó a lakcímbejelentéshez (meldunek), a hivatalos tartózkodáshoz és általában a kiszámíthatósághoz.
  • Alacsonyabb kaució-plafon (max 6 havi a 12 helyett) – bár a gyakorlatban ez ritkán számít, mert a kaució általában egy havi díj.

Hátrányok:

  • Több teendő és a „menekülőcím”: kell közjegyzői nyilatkozat, és kell valaki, aki pótlakást és hozzájárulást ad – ez sokaknak (főleg frissen érkezőknek) nehéz.
  • Költség, ha a közjegyzői díj (részben) rád esik.
  • Gyorsabb kilakoltatás és nincs téli védelem – vita esetén gyengébb a pozíciód, mint a hagyományos bérletnél.
  • A határozott időhöz kötöttség: a najem okazjonalny mindig határozott idejű, és a határozott idejű bérletet csak akkor mondhatod fel korábban, ha a szerződés ezt kifejezetten megengedi (vagy törvényi ok áll fenn). Ha nincs benne kilépési záradék, elvileg a teljes futamidőre elkötelezed magad.
  • A pótcímet érvényben kell tartani: ha elveszíted a jogot a megjelölt pótlakásra, 21 napon belül újat kell megjelölnöd – különben a bérbeadó felmondhatja a szerződést.

A szerződés felmondása – lehetőségek és veszélyek

Mikor mondhat fel a főbérlő?

A bérbeadó nem mondhat fel önkényesen; a főbb törvényi okok (a lakók jogainak védelméről szóló törvény 11. cikke szerint), jellemzően egy hónapos, hónap végére szóló, írásos felmondással:

  • a bérlő három teljes fizetési időszakon át tartozik a díjjal, és a figyelmeztetés + póthatáridő után sem fizet;
  • a bérlő a lakást rendeltetésellenesen használja, rongálja vagy tartósan zavarja a szomszédokat, és a felszólítás sem használ;
  • a bérlő engedély nélkül albérletbe adja tovább a lakást;
  • a pótlakás megszűnt, és a bérlő 21 napon belül nem jelöl meg újat.

A felek a szerződésben megállapíthatnak további felmondási okokat is, de ez jogilag bizonytalan terep – csak konkrét, pontosan meghatározott esetekre érdemes, és nem árt hozzá jogi tanács.

Az albérlő és a határozott idő

Fontos veszély a bérlő oldalán: a najem okazjonalny határozott idejű, és a határozott idejű bérletet a Polgári Törvénykönyv (Kodeks cywilny) szerint főszabályként csak a szerződésben meghatározott esetekben lehet idő előtt felmondani. Ezért mielőtt aláírod, nézd meg, van-e benne kilépési (felmondási) záradék – enélkül nehezen szabadulsz, ha közben elköltöznél.

Hogyan zajlik a kilakoltatás?

  1. Kiürítési felszólítás (żądanie opróżnienia lokalu): a szerződés megszűnése után a bérbeadó írásban, közjegyző által hitelesített aláírással felszólítja a bérlőt a kiköltözésre, legalább 7 napos határidővel.
  2. Végrehajtási záradék (klauzula wykonalności): ha a bérlő a határidőre nem költözik ki, a bérbeadó a bírósághoz fordul, hogy a közjegyzői okiratra végrehajtási záradékot kapjon.
  3. Végrehajtó (komornik): a záradék birtokában a végrehajtó a megjelölt pótcímre lakoltatja ki a bérlőt.

A veszélyek – és a valóság

A najem okazjonalnyt gyakran „gyors kilakoltatás” címszóval reklámozzák, de a gyakorlatban ez sokszor lassabb, mint amilyennek hangzik – ezt fontos mindkét félnek tudni:

  • Ha a bérlő elveszíti a jogot a megjelölt pótlakásra, és 21 napon belül nem ad meg újat, a végrehajtásnak meg kell állnia, amíg az önkormányzat (gmina) átmeneti helyiséget (pomieszczenie tymczasowe) nem biztosít.
  • Ha az önkormányzat 6 hónapon belül nem jelöl ki ilyet, a végrehajtó éjjeli menedékhelyre (noclegownia) viheti az adóst – de mindez hónapokat vehet igénybe.
  • A lengyel jog nem engedi az „utcára tett” kilakoltatást (a 2010-es Alkotmánybírósági határozat nyomán), ezért egyetlen szerződési forma sem garantál napok alatti kiürítést.

Vagyis a najem okazjonalny valós, de nem csodaszer: a bérbeadónak gyorsabb és biztosabb utat ad, mint a hagyományos bérlet, de a formaságok pontos betartásán múlik, és a kilakoltatás még így is elhúzódhat. A bérlőnek pedig érdemes tudnia, mit ír alá – egy gyorsított kilakoltatási utat és a pótcím kötelezettségét.

Kapcsolódó cikkeink

Segítünk a lengyelországi ügyintézésben. A najem okazjonalny a formaságok, a közjegyző és az adóhivatali bejelentés miatt elsőre bonyolultnak tűnhet – pláne magyarként, frissen érkezve. A szabo.pl könyvelőiroda magyar nyelven segít eligazodni a lengyel hivatali, szerződéses és adóügyekben, legyen szó bérlésről vagy lakáskiadásról. Ha elakadnál, keress minket bizalommal.

Összefoglalva

A najem okazjonalny egy magánszemély bérbeadó által, határozott időre köthető bérleti forma, amely a bérbeadónak gyorsabb kilakoltatást ígér: a bérlő közjegyzői okiratban aláveti magát a végrehajtásnak, megjelöl egy pótlakást, és annak tulajdonosa hozzájárul a befogadáshoz. A bérbeadónak a szerződést 14 napon belül be kell jelentenie az adóhivatalnak – enélkül elveszik a védelem. A közjegyzői díj maximált (a minimálbér 1/10-e, 2026-ban ÁFÁ-val ~590 zł), és jellemzően a bérbeadó állja. A bérlőnek előny a könnyebb lakáshoz jutás és a legális, bejelentett szerződés, hátrány a menekülőcím megszervezése, a gyengébb pozíció vita esetén és a határozott időhöz kötöttség. Felmondásnál a bérbeadó a törvényi okokra hivatkozhat; a kilakoltatás a kiürítési felszólítással indul (min. 7 nap), majd bírósági záradékkal és végrehajtóval folytatódik – de a valóságban a pótcím- és önkormányzati akadályok miatt ez is hónapokig tarthat. A najem okazjonalny tehát valós védelmet ad, de nem csodaszer, és mindkét félnek érdemes pontosan tudnia, mit vállal.

Jogszabályi hivatkozások

  • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – a najem okazjonalnyról a 19a–19e. cikkek, a felmondási okokról a 11. cikk, a kaucióról a 6. cikk rendelkezik. Eredeti kihirdetés: Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733. Egységes szerkezetű szöveg: isap.sejm.gov.pl.
  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, a végrehajtásnak való alávetésről a 777. cikk (§ 1 pkt 4) – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a határozott idejű bérlet felmondásáról a 673. cikk – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
  • A közjegyzői díj maximumáról az igazságügyi miniszter rendelete (rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) rendelkezik; az alkalmi bérlet alávetési nyilatkozatára a díj a minimálbér 1/10-ében maximált.

Hivatkozások (felhasznált források)

Címkék: , , , , , ,

One response to “Najem okazjonalny – az „alkalmi bérlet” Lengyelországban”

  1. Albérlet keresése és megtalálása Lengyelországban – Lengyelországba jöttem

    […] és a kaució (kaucja) körül, hogyan számolják el a rezsit, és mit jelent a lengyelek kedvelt najem okazjonalny […]